第三章 房地产价格和价值
第三节 房地产供求与价格
一、房地产需求
(一)、房地产需求的含义
房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买；二是消费者有能力购买。仅有第一个条件，只能被看成是需要或欲望；仅有第二个条件，不能使购买行为发生。因此，我们在确定( 调查、估计、预测 )需求时，应只考虑有支付能力支持的需要。如果没有支付能力的约束，人们对房地产的需要可以说是无止境的。
(二)、决定房地产需求量的因素
某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下：
(1)该种房地产的价格水平
一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系非常普遍，经济学家称之为需求规律。
需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以，其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题” 。这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物。
(2)消费者的收入水平
因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以，需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该商品的需求；相反，就会减少对该商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对该商品的需求。
(3)消费者的偏好
消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，需求就会减少。例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。
(4)相关物品的价格水平
当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间，一种房地产的价格上升，另一种房地产的价格如果不变，则对另一种房地产的需求就会增加。
某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。
(5)消费者对未来的预期
消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到对未来的预期的影响。例如，现时消费者的需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对其未来收入和房地产未来价格的预期。
当消费者预期其未来的收入会增加时，就会增加现期需求；相反，就会减少现期需求。当消费者预期房地产价格在未来会上升时，就会增加对房地产的现期需求，因为“今天不买，明天更贵”； 相反，就可能持币待购，减少对房地产的现期需求，因为 “今天买进，明天更低”，即通常所讲的“买涨不买落” 。
由上可知，当一种房地产的价格低时，当消费者的收入高时，当消费者对该种房地产的偏好程度增强时，当该种房地产的替代品的价格高或者互补品的价格低时，当消费者预期未来的收入会增加或者该种房地产的价格未来会上升时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增多；反之，消费者对该种房地产的当前需求通常 会减少。
（三）、房地产的需求曲线
房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系——某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图 3-1(a) 中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格(P)，横坐标轴表示该种房地产的需求量 (Q)，因为在价格较高时需求量减少，在价格较低时需求量增加，所以我们得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线(D)。如果考虑影响房地产需求量的非该种房地产价格水平因素，那么需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。例如，消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。如果在每一价格水平下需求量都增加了，需求曲线就会向右位移；反之，需求曲线就会向左位移。如图 3-1(b), 以 D0为基础，如果消费者的收入水平提高，由于在相同的价格水平下需求量增加，整个需求曲线将由 D0向右位移到 D1；如果消费者的收入水平下降，由于在相同的价格水平下需求量减少，整个需求曲线将由 D0向左位移到 D2 。
